关于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读

现将《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)主要内容解读如下：

 

一、关于“集中清算、分段审核”工作模式

 

为使土地增值税清算审核更加公平、公正、公开，保障纳税人合法权益，《规程》第十条至第十五条明确税务机关采取“集中清算、 分段审核”方式开展清算工作，即县（区）级以上税务机关集中清算项目、集中人才，成立清算审核组，内设收入审核和成本审核等若干小组，按照统一流程和审核指引，对收入、成本、费用等进行专业审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

 

二、关于项目日常管理

 

《规程》强化部门信息共享，税务机关已通过政府部门信息共享获取项目资料的，无需纳税人报送，暂未实现政府部门信息共享的，由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。纳税人足不出户可完成报送事宜，减轻纳税人资料报送负担。

 

三、关于清算单位界定

 

分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《规程》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

 

四、关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序

 

房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的，可采取核定方式计算扣除。《规程》明确了具体核定程序以及凭证资料不符合清算要求或不实的具体情形。

 

五、关于成本费用分摊

 

《规程》第二十八条明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

 

《规程》第二十九条明确了地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

 

六、关于人防车位收入、成本、费用处理

 

针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

 

七、清算后尾盘管理

 

《规程》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

 

八、《规程》生效时间

 

本《规程》自2019年7月1日施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。