土地增值税改制重组政策新旧对比分析

关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

属于延续政策。

财税〔2018〕57号

财税〔2015〕5号

发文晚，所以文号也靠后了。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：　

青海省不再单独列举。新疆名称改变。

　　为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

　　为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

仍是落实国发〔2014〕14号文件。

　　一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

　　一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

“改建”变更为“改制”，与契税政策用语相同，也与国发〔2014〕14号政策用语相同，同时呼应文件名称中是“改制重组”而不是“改建重组”这种不规范用语。

　　本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

　　本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

　　二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

　　二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”因此，房地产包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，比“国有土地、房屋权属”涵盖更广，也更符合条例的一贯说法。

　　三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

　　三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

同上

　　四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

　　四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

此条政策几乎没有变化，还是强调“改制重组时”的前提条件，因此，之前的争议仍会存在，实际执行中仍要以当地主管税务机关的口径为准：一方认为属于对“原政策口径的收紧”，对于单位、个人将房地产对外投资设立新公司的一般性投资行为不符合“改制重组”的前提条件而应该征收土地增值税。另一方认为是“原优惠政策的延续”，依据的是《财政部税政司、国家税务总局财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读》：
    二、 问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？
    答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策。

　　五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

　　五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

此条政策增加了“转移任意一方”，这就解决了之前适用投资方为房地产企业还是被投资方为房地产企业的争议。

　　六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

　　六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

无变化。

　　七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。

　　七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。

一是强调享受免税政策需要申请，二是提交的资料增加了“房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）”等资料。第一次出现“等效文件”的概念。
 

　　八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

新增条款。同契税政策：《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第十条第二款，本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

　　九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

　　八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条、第三条，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条同时废止。

执行时间仍是延续三年。

财政部  税务总局

财政部  国家税务总局

财政部与税务总局均为简称，规范一致。

2018年5月16日

2015年2月2日

发文时间略晚了些。