租赁厂区建房：财税该如何处理

   在企业日常业务工作中，有些纳税人由于没有属于自己产权的经营场所，会租赁他人的厂区从事生产经营活动，并经常在租赁的厂区内建造一些简易的房屋。但是，对于建造的简易房屋，有些纳税人经常按“管理费用”处理，其实这种方法并不正确。现以案例的形式，对在租赁的厂区内建造用于生产经营活动的简易房屋的会计与税务处理进行分析。

    案例

    A公司是一家生产型企业，2016年6月租赁一家停产多年企业的厂区从事生产经营活动，租赁期限为2016年6月8日至2034年6月7日。由于生产经营规模的扩大，租赁现有的房屋已不够经营使用，因此，A公司于2018年8月10日至8月28日在厂区内的空闲地方建造了一排简易房屋，用于存放原材料和产成品。A公司将此工程以包工包料方式外包给一家建筑公司，取得的增值税专用发票上注明工程价款为20万元，增值税额为2万元（增值税专用发票已经税务机关认证）。

    会计处理

    《企业会计准则第4号——固定资产》第三条规定，固定资产，指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。第四条规定，固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。

    根据上述规定，A公司虽然在不属于自己拥有使用权的土地上建造简易房屋，但按照判断标准，简易房屋也应当属于固定资产范畴，因此，会计上应按照固定资产进行核算。

    税务处理

    （一）增值税

    《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。第四条规定，纳税人按照规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

    从上面的政策规定可知，2万元的增值税进项税额中，60%的部分（即1.2万元）从2018年8月销项税额中抵扣，40%的部分（即0.8万元）应从2019年8月的销项税额中抵扣。

    会计处理如下：

    借：固定资产——房屋 200000

        应交税费——应交增值税（进项税额） 12000

        应交税费——应交增值税（待抵扣进项税额） 8000

        贷：银行存款 220000

    （二）企业所得税

    《企业所得税法实施条例》第六十条第（一）项规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年。

    A公司从建成房屋到租赁期满已不足20年，可以按剩余租赁期限计算折旧额，但在企业所得税上计算扣除折旧额时，仍需按照最低折旧年限为20年计算的折旧额在税前扣除，否则在年终企业所得税汇算清缴时应作纳税调整处理。

    但是需要注意，如果A公司属于《财政部、国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》（财税〔2014〕75号）及《国家税务总局关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第64号）规定的生物药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业的企业。或者属于《财政部、国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》（财税〔2015〕106号）及《国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第68号）规定的轻工、纺织、机械、汽车四个领域重点行业的企业，建造的简易房屋可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。最低折旧年限不得低于规定折旧年限的60%；采取加速折旧方法的，可采取双倍余额递减法或者年数总和法。

    （三）房产税

    《房产税暂行条例》第二条规定， 房产税由产权所有人缴纳。

    《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）第一条规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

    A公司虽然是在租赁的厂区内建造的房屋，但房屋所有权属于A公司，简易房屋又属于上面政策规定的“房产”范围，因此，应当缴纳房产税。

    房产税纳税义务发生时间，按照《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。因此，A公司应从2018年9月开始产生房产税纳税义务。

    A公司简易房屋计算房产税时，房产原值只包括房屋的价值，不包括房屋所占土地的价值。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。但该文件是指在自有土地上建造房屋，房产原值应包含地价。在租赁的土地上建造房屋，由于没有支付“为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等”费用，因此A公司在计算房产税时，房产原值不包含地价，只包括房屋的价值。