今年起，房租进项税额处理有变

     财税〔2017〕90号文件规定，从2018年 1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。而财税〔2016〕36号文件则规定，纳税人同时使用上述两种计税方法并无法划分清楚的，不允许全额抵扣进项税额。本文提醒纳税人注意，从今年起，房租类收入的进项税额抵扣有变化。

    甲商业管理有限公司（以下简称甲公司）为营改增一般纳税人，主营业务包括商务服务、物业管理、商场摊位出租、房屋出租和停车场管理服务。2015年10月，甲公司与乙投资发展有限公司（以下简称乙公司）签订合作协议，乙公司将位于A地块的1号、2号、3号和5号楼商业综合体，委托甲公司经营管理。经营租赁期自2016年1月1日至2032年12月31日。其中2016年度为招商期（免租期）。2017年和2018年租金分别为315万元和367.5万元。承租方应于每年1月15日前全额支付当年度租金。2017年度，甲公司按合同约定支付房租315万元，取得乙公司出具的增值税专用发票，价款300万元，进项税额15万元。

    甲公司2017年实现商铺转租收入800万元、物业管理收入200万元，分别适用5%的征收率和6%的税率计税。甲公司对2017年房租进项税额的会计处理如下：（单位：万元）

    借：预付账款 300

        应交税费——应交增值税（进项税额） 15

      贷：银行存款 315

    每月摊销房租计入主营业务成本金额=300÷12=25（万元）。

    审计人员认为，甲公司对2017年承租房屋发生的进项税额税务处理不正确。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第二十九条规定，甲公司转租房屋租金收入适用简易计税方法，收取物业管理费适用一般计税方法。这两类计税方法无法划分不得抵扣承租房屋进项税额15万元，应按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣进项税额=当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额÷（当期简易计税方法计税项目销售额+一般计税方法计税项目销售额）。2017年房租不得抵扣进项税额=15×800÷（800+200）=12（万元）。

    会计处理如下：

    借：主营业务成本 12

      贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 12

    审计人员特别强调，甲公司在2018年支付房租发生进项税额17.50万元（367.5÷1.05×5%），不再适用财税〔2016〕36号文件第二十九条规定。

    因此，甲公司2018转租收入仍按简易计税方法，物业管理收入按一般计税方法处理，这两类收入与承租房屋密不可分，按最新文件规定，其支付的进项税额17.50万元允许全额抵扣。