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涉税会计

今年起,房租进项税额处理有变

发文文号:[]号 发文单位: 时间:2018-05-04 14:42:17    点击: 768
     财税〔2017〕90号文件规定,从2018年 1月1日起,纳税人租入固定资产、不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。而财税〔2016〕36号文件则规定,纳税人同时使用上述两种计税方法并无法划分清楚的,不允许全额抵扣进项税额。本文提醒纳税人注意,从今年起,房租类收入的进项税额抵扣有变化。
    甲商业管理有限公司(以下简称甲公司)为营改增一般纳税人,主营业务包括商务服务、物业管理、商场摊位出租、房屋出租和停车场管理服务。2015年10月,甲公司与乙投资发展有限公司(以下简称乙公司)签订合作协议,乙公司将位于A地块的1号、2号、3号和5号楼商业综合体,委托甲公司经营管理。经营租赁期自2016年1月1日至2032年12月31日。其中2016年度为招商期(免租期)。2017年和2018年租金分别为315万元和367.5万元。承租方应于每年1月15日前全额支付当年度租金。2017年度,甲公司按合同约定支付房租315万元,取得乙公司出具的增值税专用发票,价款300万元,进项税额15万元。
    甲公司2017年实现商铺转租收入800万元、物业管理收入200万元,分别适用5%的征收率和6%的税率计税。甲公司对2017年房租进项税额的会计处理如下:(单位:万元)
    借:预付账款 300
        应交税费——应交增值税(进项税额) 15
      贷:银行存款 315
    每月摊销房租计入主营业务成本金额=300÷12=25(万元)。
    审计人员认为,甲公司对2017年承租房屋发生的进项税额税务处理不正确。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第二十九条规定,甲公司转租房屋租金收入适用简易计税方法,收取物业管理费适用一般计税方法。这两类计税方法无法划分不得抵扣承租房屋进项税额15万元,应按下列公式计算不得抵扣的进项税额:不得抵扣进项税额=当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额÷(当期简易计税方法计税项目销售额+一般计税方法计税项目销售额)。2017年房租不得抵扣进项税额=15×800÷(800+200)=12(万元)。
    会计处理如下:
    借:主营业务成本 12
      贷:应交税费——应交增值税(进项税额转出) 12
    审计人员特别强调,甲公司在2018年支付房租发生进项税额17.50万元(367.5÷1.05×5%),不再适用财税〔2016〕36号文件第二十九条规定。
    因此,甲公司2018转租收入仍按简易计税方法,物业管理收入按一般计税方法处理,这两类收入与承租房屋密不可分,按最新文件规定,其支付的进项税额17.50万元允许全额抵扣。
 
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