涉税会计
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自建不动产处理要“吐故纳新”
发文文号：[0]0号 发文单位： 时间:2017-08-31 10:35:43 点击:
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全面营改增后，自建不动产的财税处理发生了很大变化，需要企业财税人员特别关注。自产产品用于自建不动产，不需要视同销售，也不需要计提增值税销项税额。外购材料用于自建不动产，若不属于不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。
营改增倏忽一年，与之相关的法律、法规日臻完善。但是，营业税时期的计税思想仍潜伏在不少企业财税人员记忆中难以忘怀。在日常工作中，许多人仍在新旧法规中左右为难，不知所措，如自建不动产如何进行财税处理等问题，困扰着大家的思维。笔者结合案例，具体阐述此问题的正确理解。
自产产品用于自建不动产
不少财务人员提出，一般纳税人领取本企业产品建造动产和不动产的增值税处理一致吗？笔者认为，处理相同。
《增值税暂行条例实施细则》第四条第（四）项规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目要视同销售货物。但全面营改增后，“非应税项目”已经不复存在，建造动产和不动产的增值税处理一致，都属于用于增值税的应税项目，不需要再视同销售，不需要计提增值税销项税额。会计处理时，自产产品用于自建不动产和动产的处理均按照成本结转。
例1. 彤升公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日领用本企业自产产品建设一条生产线，成本价10万元，计税价格为公允价值12万元。另外，在建生产车间领用自产产品，成本价20万元，计税价格为公允价值24万元。
会计处理：
借：在建工程——生产线 10
在建工程——生产车间 20
贷：库存商品30
外购材料用于自建不动产
外购材料用于自建不动产，在营改增之前要作进项税额转出处理。营改增后，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。
因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。但是，需要注意进项税额分期抵扣问题。根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记“固定资产”“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”
例2. 彤升公司为增值税一般纳税人，2017年1月开工兴建生产厂房，采购建筑材料234万元，取得增值税专用发票注明税额34万元，当月认证通过。会计处理如下：（单位：万元，下同）
借：在建工程 200
应交税费——待抵扣进项税额 13.6（34×40%）
应交税费——应交增值税（进项税额） 20.4（34×60%）
贷：应付账款等 234
在第13个月（2018年1月），可以抵扣进项税额时：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 13.6
贷：应交税费——待抵扣进项税额 13.6
例3. 接例2，假设彤升公司建造的是专用于职工的集体宿舍，则属于（财税〔2016〕36号）第二十七条规定的，专用于集体福利的在建工程，因此不动产在建工程领用外购的原材料不能抵扣进项税额，需作进项税额转出处理。
借：在建工程 200
应交税费——应交增值税（进项税额） 34
贷：应付账款等 234
同时：
借：在建工程 34
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 34
根据上述规定，不动产在建工程领用自产产品不再视同销售，不动产在建工程领用外购的原材料一般要分期抵扣进项税。
总结建议
1. 一般纳税人购进固定资产、无形资产和不动产三类资产时，无论法律法规的规定能否抵扣进项税额，为了防止后期资产改变用途，允许可以抵扣进项税，建议取得增值税专用发票先认证申报抵扣，同时作进项税额转出处理。财税人员在处理时，要有发展的眼光和执业判断力。
2. 一般纳税人取得增值税专用发票，无论是否属于进项税额抵扣范围，建议先认证申报，若不允许抵扣，再作进项税额转出处理。此做法主要是为了规避滞留票的风险，财税处理时刻要有防范税务风险的意识。
营改增倏忽一年，与之相关的法律、法规日臻完善。但是，营业税时期的计税思想仍潜伏在不少企业财税人员记忆中难以忘怀。在日常工作中，许多人仍在新旧法规中左右为难，不知所措，如自建不动产如何进行财税处理等问题，困扰着大家的思维。笔者结合案例，具体阐述此问题的正确理解。
自产产品用于自建不动产
不少财务人员提出，一般纳税人领取本企业产品建造动产和不动产的增值税处理一致吗？笔者认为，处理相同。
《增值税暂行条例实施细则》第四条第（四）项规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目要视同销售货物。但全面营改增后，“非应税项目”已经不复存在，建造动产和不动产的增值税处理一致，都属于用于增值税的应税项目，不需要再视同销售，不需要计提增值税销项税额。会计处理时，自产产品用于自建不动产和动产的处理均按照成本结转。
例1. 彤升公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日领用本企业自产产品建设一条生产线，成本价10万元，计税价格为公允价值12万元。另外，在建生产车间领用自产产品，成本价20万元，计税价格为公允价值24万元。
会计处理：
借：在建工程——生产线 10
在建工程——生产车间 20
贷：库存商品30
外购材料用于自建不动产
外购材料用于自建不动产，在营改增之前要作进项税额转出处理。营改增后，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。
因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。但是，需要注意进项税额分期抵扣问题。根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记“固定资产”“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”
例2. 彤升公司为增值税一般纳税人，2017年1月开工兴建生产厂房，采购建筑材料234万元，取得增值税专用发票注明税额34万元，当月认证通过。会计处理如下：（单位：万元，下同）
借：在建工程 200
应交税费——待抵扣进项税额 13.6（34×40%）
应交税费——应交增值税（进项税额） 20.4（34×60%）
贷：应付账款等 234
在第13个月（2018年1月），可以抵扣进项税额时：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 13.6
贷：应交税费——待抵扣进项税额 13.6
例3. 接例2，假设彤升公司建造的是专用于职工的集体宿舍，则属于（财税〔2016〕36号）第二十七条规定的，专用于集体福利的在建工程，因此不动产在建工程领用外购的原材料不能抵扣进项税额，需作进项税额转出处理。
借：在建工程 200
应交税费——应交增值税（进项税额） 34
贷：应付账款等 234
同时：
借：在建工程 34
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 34
根据上述规定，不动产在建工程领用自产产品不再视同销售，不动产在建工程领用外购的原材料一般要分期抵扣进项税。
总结建议
1. 一般纳税人购进固定资产、无形资产和不动产三类资产时，无论法律法规的规定能否抵扣进项税额，为了防止后期资产改变用途，允许可以抵扣进项税，建议取得增值税专用发票先认证申报抵扣，同时作进项税额转出处理。财税人员在处理时，要有发展的眼光和执业判断力。
2. 一般纳税人取得增值税专用发票，无论是否属于进项税额抵扣范围，建议先认证申报，若不允许抵扣，再作进项税额转出处理。此做法主要是为了规避滞留票的风险，财税处理时刻要有防范税务风险的意识。
