涉税会计
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租用政府房产和土地怎样纳税申报
发文文号：[0]0号 发文单位： 时间:2017-08-10 09:25:47 点击:
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2017年6月，X公司与某市Y镇政府签订房屋、土地经营租赁合同，准备投资建厂。合同主要内容包括：1.Y镇政府将2008年3月自建的位于创业园区原行政办公用房（建筑面积0.15万平方米、占地面积0.3万平方米），租赁给X公司用于生产经营。2.房产租赁期20年，其中2017年9月1日~2027年8月31日无偿使用；2027年9月1日~2037年8月31日，每年房屋含税租金6万元。据查实，该房屋原值700万元，土地以划拨取得。主管税务机关规定，从价计征房产税，按原值一次扣除30%后的余值计税；城镇土地使用税按每平方米5元计算缴纳。那么此份合同双方涉及哪些税收问题？
涉及的税种与纳税申报事项分述如下：
1. 印花税
依据《印花税暂行条例》规定，X公司、Y镇政府均为印花税纳税义务人。财产租赁合同的计税依据为租金收入，按税率0.1%计算，双方分别缴纳印花税=6×10×0.1%=0.06（万元）。
2. 增值税
X公司作为承租方，不需缴纳增值税。
Y镇政府根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点办法的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第一条规定，为增值税纳税人。实务中，Y镇政府可选择小规模纳税人纳税申报。依据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2016年第86号）的规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号第十四条规定的视同销售服务。Y镇政府在2017年9月1日~2027年8月31日，不需申报增值税。2027年9月1日~2037年8月31日，按不含税租金收入和5%的征收率计算缴纳增值税，年应纳增值税=6÷1.05×5%=0.29（万元）。相应缴纳城建税和教育费附加=0.29×（5%+5%）=0.03（万元）。
3. 房产税
X公司为承租方，不需缴房产税。
Y镇政府按照《房产税暂行条例》规定，属于房产税纳税人。将原行政办公用房对外出租，不能享受免征房产税待遇，分两种情况计算房产税。
免收租金期间。应按《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定执行。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间内产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2017年9月1日~2017年12月31日，应缴房产税=700×（1-30%）×1.2%÷12×4=1.96（万元）。
收取租金期间。以不含税租金收入和12%税率计算房产税。2027年全年应缴房产税额=700×（1-30%）×1.2%÷12×8+6÷1.05×12%÷12×4=3.92+0.23=4.15（万元）。
4. 城镇土地使用税
《国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》（（1989）国税地字第140号）规定，对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。
X公司每年应缴纳城镇土地使用税额=0.3×5=1.5（万元）。
Y镇政府无须缴城镇土地使用税。
X公司会计处理如下：
借：税金及附加 1.5
贷：应交税费——应交城镇土地使用税 1.5
借：税金及附加 0.06
借：应交税费——应交城镇土地使用税 1.5
贷：银行存款 1.56
涉及的税种与纳税申报事项分述如下：
1. 印花税
依据《印花税暂行条例》规定，X公司、Y镇政府均为印花税纳税义务人。财产租赁合同的计税依据为租金收入，按税率0.1%计算，双方分别缴纳印花税=6×10×0.1%=0.06（万元）。
2. 增值税
X公司作为承租方，不需缴纳增值税。
Y镇政府根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点办法的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第一条规定，为增值税纳税人。实务中，Y镇政府可选择小规模纳税人纳税申报。依据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2016年第86号）的规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号第十四条规定的视同销售服务。Y镇政府在2017年9月1日~2027年8月31日，不需申报增值税。2027年9月1日~2037年8月31日，按不含税租金收入和5%的征收率计算缴纳增值税，年应纳增值税=6÷1.05×5%=0.29（万元）。相应缴纳城建税和教育费附加=0.29×（5%+5%）=0.03（万元）。
3. 房产税
X公司为承租方，不需缴房产税。
Y镇政府按照《房产税暂行条例》规定，属于房产税纳税人。将原行政办公用房对外出租，不能享受免征房产税待遇，分两种情况计算房产税。
免收租金期间。应按《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定执行。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间内产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2017年9月1日~2017年12月31日，应缴房产税=700×（1-30%）×1.2%÷12×4=1.96（万元）。
收取租金期间。以不含税租金收入和12%税率计算房产税。2027年全年应缴房产税额=700×（1-30%）×1.2%÷12×8+6÷1.05×12%÷12×4=3.92+0.23=4.15（万元）。
4. 城镇土地使用税
《国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》（（1989）国税地字第140号）规定，对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。
X公司每年应缴纳城镇土地使用税额=0.3×5=1.5（万元）。
Y镇政府无须缴城镇土地使用税。
X公司会计处理如下：
借：税金及附加 1.5
贷：应交税费——应交城镇土地使用税 1.5
借：税金及附加 0.06
借：应交税费——应交城镇土地使用税 1.5
贷：银行存款 1.56
