不动产出租的押金未退还给承租方是否需要作为价外费用计征增值税？

     问：出租方将不动产出租后，未将不动产经营租赁服务的押金退还给承租方，是否需要作为价外费用计征增值税？

 

　　答：一、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

 

　　价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

 

　　（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

 

　　（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。“

 

　　二、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：

 

　　（一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；

 

　　（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：

 

　　1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；

 

　　2.纳税人将该项发票转交给购买方的。“

 

　　因此，出租方将不动产出租后，未将不动产经营租赁服务的押金退还给承租方，属于价外收取的收费，应作为价外费用计征增值税。