吉林省税务局12366：解答7个契税热点问题

    1. 夫妻离婚法院判决房子给孩子如何征契税？

    答：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

 

    2. 纳税人不能取得发票的，什么情形下可到税务机关办理契税申报？

    答：《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定：

    一、根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

    二、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

    三、本公告自公布之日起施行。

 

    3. 城镇居民房屋被拆迁，重新购置房屋或产权调换涉及契税的政策规定有哪些？

    答：《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

    如：《吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的通知》（吉地税发[2012〕24号）第六条规定，纳税人因拆迁住房和非住房而重新承受住房的，对其重新购置住房价款不超过拆迁补偿款的部分，或取得拆迁补偿住房且不需要缴纳差价款的，免征契税；重新购置住房价款超过拆迁补偿款，或为取得拆迁补偿住房而缴纳差价款的，对其超过部分或缴纳的差价款依照对应的税率征收契税。对符合棚户区改造的拆迁户，按现行棚户区改造有关契税优惠政策执行。

    《吉林省地方税务局关于棚户区改造有关税收政策的补充通知》（吉地税发〔2014〕10号）第二条规定：

    （1）居民因个人房屋被征收而取得货币补偿用以重新购置房屋的，凡购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿且所购房屋为普通住房的，按照免征一处普通住房或免征未超过货币补偿部分孰优原则征免契税。

    （2）居民因个人房屋被征收而进行房屋产权调换的，凡不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。缴纳房屋产权调换差价且所调换房屋为普通住房的，按照免征一处普通住房或免征未缴纳房屋产权调换差价部分孰优原则征免契税。

 

    4. 居民房屋被拆迁而取得货币补偿用以重新购置两套房屋，购房成交价格超过货币补偿应如何缴纳契税？

    答：《吉林省地方税务局关于棚户区改造有关税收政策的补充通知》（吉地税发〔2014〕10号）第二条第一项规定，居民因个人房屋被征收而取得货币补偿用以重新购置房屋的，凡购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿且所购房屋为普通住房的，按照免征一处普通住房或免征未超过货币补偿部分孰优原则征免契税。

 

    5. 居民房屋被拆迁，缴纳房屋产权调换差价后而承受两套普通住房应如何缴纳契税？

    答：《吉林省地方税务局关于棚户区改造有关税收政策的补充通知》（吉地税发〔2014〕10号）第二条第（二）款规定，居民因个人房屋被征收而进行房屋产权调换的，凡不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

    缴纳房屋产权调换差价且所调换房屋为普通住房的，按照免征一处普通住房或免征未缴纳房屋产权调换差价部分孰优原则征免契税。

 

    6. 以租代售的房地产转让行为什么时候缴纳契税？

    答：以租代售就是房地产开发商将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同约定的期限内购买所租的商品房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的租金，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该商品房的全部产权；如果租房者在合同期限内不购房，先期交纳的租金应视为开发商收取的房租。

    《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

    《契税暂行条例细则》第十八条规定，条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

    实际征管中，税务机关认定的契税纳税义务发生时间为土地、房屋权属转移合同的生效日期。即如果转让合同不附生效条件或生效期限，则合同生效日期为转让合同的签订日期，纳税义务发生时间即为合同签订日期；如果转让合同附生效条件或生效期限，则条件成就或期限届至时合同生效，纳税义务发生时间即为合同生效日期。

 

    7. 按揭贷款方式购买房屋，契税纳税义务发生时间如何确定？

    答：《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

    《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函〔1999〕613号）规定：购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。

    根据上述规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，契税纳税义务已经发生，应按规定缴纳契税。