房企购入土地、预售、预缴、交付等环节会计如何处理？
问：房地产企业购入土地、预售、预缴、交付等环节会计如何处理？
答：1、购入土地的账务处理
2016年5月10日，彤升房地产公司于通过“招、拍、挂”取得一地块，土地价款为11100万元，用于开发“彤升花园”，总建筑面积4万平方米。则：
借：开发成本——土地价款 11100
贷：银行存款 11100
2、预售未完工开发产品的账务处理
2016年8月1日，“彤升花园”取得预售许可证，当月全部售罄，取得预收账款44400万元。
借：银行存款 44400
贷：预收账款 44400
3．预缴税金的账务处理。
（1）预缴增值税：44400/1.11*3%=1200万元。
借：应交税费——预交增值税 1200
贷：银行存款 1200
（2）预缴城建税及附加
借：应交税费——预交城建税
应交税费——教育费附加
贷：银行存款
（3）预缴土地增值税：预征率2%，预缴的土地增值税=（44400-1200）*2%=864万元
借：应交税费——预交土地增值税 864
贷：银行存款 864
4、商品房交付的账务处理
（1）结转开发成本
借：开发产品
贷：开发成本
（2）结转主营业务收入
借：预收账款 44400
贷：主营业务收入 40000
应交税金—应交增值税（销项税额） 4400
（3）结转主营业务成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（4）结转预缴增值税
借：应交税费——未交增值税 1200
贷：应交税费——预交增值税 1200
（5）允许扣除的土地价款 （11100÷1.11）*11%=1100万元
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 1100
贷：主营业务成本 1100
注：1、《国家税务总局公告2016年第18号》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算
当期允许扣除的土地价=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*支付的土地价款。
2、财会〔2016〕22号规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。
（1）按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额：
借记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目，贷记“应付账款/应付票据/银行存款”等科目
（2）待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，
借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”），贷记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目。”
（6）结转税金及附加
借：税金及附加
贷：应交税费——预交土地增值税
应交税费——城建税
应交税费——教育费附加
