以房抵债，谁来缴纳房产税？

以物抵债，是银行处置不良资产的一种有效手段，是银行在无法以货币资金收回贷款时，为降低信贷资产风险而收回借款人相应实物资产以抵偿债务的行为。中国银保监会公开数据显示，今年上半年，共处置不良资产1.41万亿元，同比多处置2197亿元。笔者发现，一些商业银行取得抵债资产的过程中，会面临复杂的涉税问题。其中，常见的一个问题是抵债房产如何缴纳房产税。

 

案例

 

商贸企业M公司2010年以名下的100套商铺作为抵押，向Q商业银行申请贷款2亿元。2019年，该公司宣告破产。当年6月，当地人民法院判决，以企业抵押的100套商铺作价，抵偿其对Q银行的1.5亿元欠款。为缩减出售成本，Q银行希望将100套商铺统一出售，并由买方承担各项税费。但由于迟迟难以找到合适买家，Q银行一直未办理过户手续，也未缴纳接收和持有期间的各项税费。

 

2021年，Q银行将100套商铺打包出售给某资产管理公司，在当年2月和5月分两次办理过户手续（从M公司过户给Q银行、从Q银行过户给资产管理公司）。在此过程中，Q银行仅就两次过户期间的3个月属期申报缴纳了房产税。税务机关认为，Q银行实际持有抵债房产的时间，与申报房产税的税款所属期存在差异，可能存在税务风险。

 

分析

 

Q银行的抵债资产管理人员认为，银行接收抵债资产属于“无奈之举”。为了尽可能减少损失，一般约定由抵债资产的买受方承担所有税费和拖欠的物业费等。待找到抵债资产的买受方后，再办理过户手续并统一申报缴纳税费和滞纳金。实践中，多数抵债资产并非优良资产，难以进行出租或正常使用，如在法院判决后立即过户，会对银行造成一定负担。

 

Q银行的财务人员认为，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计算缴纳房产税。因此，在办理过户手续前，房产税的纳税义务人，应为商铺的原持有人，即M公司。银行只需缴纳房屋权属登记期间的房产税，即2021年3月—5月的房产税。

 

不过，民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。据此，自法律文书生效时起，无论法院裁定的抵债房产是否完成过户，抵债房产的产权已经发生实质性转移。也就是说，应当以法院出具的法律文书生效时间，作为“办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书”的时间。自2019年6月起，债务人M公司对于抵债房产的房产税纳税义务终止。自2019年7月至过户给买受方资产管理公司期间，Q银行需要缴纳抵债房产的房产税。

 

经过税务人员的风险提示和纳税辅导，Q银行的财务人员整理了抵债房产相关资料，梳理了抵债资产管理流程，并前往抵债房产所在地的税务机关补缴了房产税和相应的滞纳金。

 

建议

 

实务中，多数银行认为，抵债资产不属于自有房产，并为其单独设置科目进行核算，未囊括进银行自持的固定资产范围。在申报缴纳房产税时，银行财税人员往往仅归集固定资产项下的房地产项目，容易造成房产税的漏报和少报。

 

近年来，以房抵债的现象呈现增多趋势。为防范少缴、漏缴房产税的风险，建议银行财税部门、行政部门和风控部门等各部门的相关人员强化对抵债资产的闭环管理，从法院判决接收抵债资产之日起，确定纳税义务发生时间，按期缴纳各项税费，避免产生滞纳金和罚款，防止对银行的信用等级造成影响。