纳税筹划
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委托建房：缴纳房产税的“时点”如何确定
发文文号：[0]0号 发文单位： 时间:2017-09-28 09:42:02 点击:
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纳税人委托施工企业建房，认为早验收、早使用就要早纳税。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号），对纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理竣工验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理竣工验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
因此，一些企业为达到规避房产税的目的，往往拖延办理竣工验收手续，隐瞒实际使用时间。这时，确定竣工验收或实际使用的时点，就成了解决问题的关键。
竣工验收时点的确定要有法律支撑
竣工验收概念是建筑业专属名词，税收文件中对此没有具体明确。税务人员对涉税情形中竣工验收的时间判断较为困难，如建设项目应该达到什么样的条件才能竣工验收？对于已达到验收条件，但是长期不办理竣工验收手续的建设项目，是否征收房产税？
《国家计委关于印发〈建设项目（工程）竣工验收办法〉的通知》（计建设〔1990〕1215号）中规定了建设项目竣工验收的范围、依据、条件和程序。同时对什么样的建设项目符合竣工验收条件作出详细规定：1.生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用；2.主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；3.必要的生活设施，已按设计要求建成；4.生产准备工作能适应投产的需要；5.环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。
计建设〔1990〕1215号文件明确：第一，竣工验收是一项建设项目投产使用的必经程序。第二，竣工验收具有时限性要求。第三，竣工验收并不要求建设项目达到所有建设目的才可以验收，对于已经具备生产能力的部分应该及时进行验收并移交固定资产。第四，不按期竣工验收是要接受行政处理的。
《竣工验收管理办法》规定，建设项目是否达到竣工验收条件，其处理原则的法定性目前有待考量，因此会受到多种因素的制约。如基层税务人员能否跨行业判断建筑业的相关问题，若产生税收争讼能否得到法院支持，是否有司法判例支撑，竣工验收时间是交验双方出具竣工验收报告确认合格时间，还是竣工验收手续报送房屋管理部门备案等一系列问题亟待解决。笔者认为最好的处理办法是相关部门出台文件，从税收角度对竣工验收概念进行规制。
加强实际使用时间的可操作性
财税地字〔1986〕8号文件明确，如果没有办理竣工验收手续，应以实际使用时间作为房产税的征收依据，已经做了政策补充。税务机关为何去研究竣工验收的概念呢？笔者认为，税收实践中实际使用时间和实际使用范围可操作性差，导致无法准确确认。以现有的征管体制，税务机关无法了解到企业资产的实际使用情况，往往是在稽查或者评估时才发现企业已经启用了相关资产，因此造成取证困难、执法风险加大、税企矛盾加深。
条款规定造成税负不公
即使竣工验收和实际使用时间能够确定，财税地字〔1986〕8号文件仍存在税负不公的问题。如该文件规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
自建自用的房产从建成之日起，也就是实际完工的次月就产生纳税义务，而不需繁杂的验收手续，纳税义务产生时间提前。委托建设的项目则需要等到竣工验收之后才产生纳税义务，只是因为建设方式的不同就产生了巨大的纳税差异。此规定固然考虑了民法角度权利风险转移的因素，但是自建自用和委托建设自用在财务和会计角度都是对自己资产的核算而不产生所有权的转移，税务处理上不应再进行区分，让个别企业产生“拖延验收”的欲望，造成巨大的税收争讼空间。
上述问题的几点思考
1.“竣工验收”概念在税收执法中的存与废。如果要存，由于“竣工验收”概念是建筑行业的专属概念，税收法律法规进行借用就应该从税收角度进行具体明晰，为基层执法人员提供切实可行的操作规范，或者废弃“竣工验收”概念，采用建设工程施工合同中约定条款进行纳税义务的判断，这样不仅做到判断标准简单易行，而且做到了与《民法通则》《合同法》等相关法律的合理衔接。
2.“实际使用”条款的存与废。如果要存，由于“实际使用”条款确实无法准确掌握，判断标准千差万别，相关部门可以出台实施细则规制具体判断标准，从账务处理中寻找统一的操作规范，或者废弃“实际使用”条款，与自建自用房屋的税收规定保持一致，只要达到合同约定的完工时间均可以计征房产税。
因此，一些企业为达到规避房产税的目的，往往拖延办理竣工验收手续，隐瞒实际使用时间。这时，确定竣工验收或实际使用的时点，就成了解决问题的关键。
竣工验收时点的确定要有法律支撑
竣工验收概念是建筑业专属名词，税收文件中对此没有具体明确。税务人员对涉税情形中竣工验收的时间判断较为困难，如建设项目应该达到什么样的条件才能竣工验收？对于已达到验收条件，但是长期不办理竣工验收手续的建设项目，是否征收房产税？
《国家计委关于印发〈建设项目（工程）竣工验收办法〉的通知》（计建设〔1990〕1215号）中规定了建设项目竣工验收的范围、依据、条件和程序。同时对什么样的建设项目符合竣工验收条件作出详细规定：1.生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用；2.主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；3.必要的生活设施，已按设计要求建成；4.生产准备工作能适应投产的需要；5.环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。
计建设〔1990〕1215号文件明确：第一，竣工验收是一项建设项目投产使用的必经程序。第二，竣工验收具有时限性要求。第三，竣工验收并不要求建设项目达到所有建设目的才可以验收，对于已经具备生产能力的部分应该及时进行验收并移交固定资产。第四，不按期竣工验收是要接受行政处理的。
《竣工验收管理办法》规定，建设项目是否达到竣工验收条件，其处理原则的法定性目前有待考量，因此会受到多种因素的制约。如基层税务人员能否跨行业判断建筑业的相关问题，若产生税收争讼能否得到法院支持，是否有司法判例支撑，竣工验收时间是交验双方出具竣工验收报告确认合格时间，还是竣工验收手续报送房屋管理部门备案等一系列问题亟待解决。笔者认为最好的处理办法是相关部门出台文件，从税收角度对竣工验收概念进行规制。
加强实际使用时间的可操作性
财税地字〔1986〕8号文件明确，如果没有办理竣工验收手续，应以实际使用时间作为房产税的征收依据，已经做了政策补充。税务机关为何去研究竣工验收的概念呢？笔者认为，税收实践中实际使用时间和实际使用范围可操作性差，导致无法准确确认。以现有的征管体制，税务机关无法了解到企业资产的实际使用情况，往往是在稽查或者评估时才发现企业已经启用了相关资产，因此造成取证困难、执法风险加大、税企矛盾加深。
条款规定造成税负不公
即使竣工验收和实际使用时间能够确定，财税地字〔1986〕8号文件仍存在税负不公的问题。如该文件规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
自建自用的房产从建成之日起，也就是实际完工的次月就产生纳税义务，而不需繁杂的验收手续，纳税义务产生时间提前。委托建设的项目则需要等到竣工验收之后才产生纳税义务，只是因为建设方式的不同就产生了巨大的纳税差异。此规定固然考虑了民法角度权利风险转移的因素，但是自建自用和委托建设自用在财务和会计角度都是对自己资产的核算而不产生所有权的转移，税务处理上不应再进行区分，让个别企业产生“拖延验收”的欲望，造成巨大的税收争讼空间。
上述问题的几点思考
1.“竣工验收”概念在税收执法中的存与废。如果要存，由于“竣工验收”概念是建筑行业的专属概念，税收法律法规进行借用就应该从税收角度进行具体明晰，为基层执法人员提供切实可行的操作规范，或者废弃“竣工验收”概念，采用建设工程施工合同中约定条款进行纳税义务的判断，这样不仅做到判断标准简单易行，而且做到了与《民法通则》《合同法》等相关法律的合理衔接。
2.“实际使用”条款的存与废。如果要存，由于“实际使用”条款确实无法准确掌握，判断标准千差万别，相关部门可以出台实施细则规制具体判断标准，从账务处理中寻找统一的操作规范，或者废弃“实际使用”条款，与自建自用房屋的税收规定保持一致，只要达到合同约定的完工时间均可以计征房产税。
