纳税筹划
优化税收政策,助力“租售同权”
发文文号:[0]0号 发文单位: 时间:2017-09-22 17:04:38 点击:
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随着近期国家层面以及北上广深等一线城市一系列政策纷纷出台,“租售同权”已经成为房地产市场炙手可热的现象级概念。广州市首先提出“租售同权”概念,租房者与购房者享受同等权利,包括就业、经商和就近入学等。此举旨在吸引人才和改善营商环境,有利于改善居住状况和推进户籍改革,将原本用于出售的房屋变成出租,
以“租售同权”为突破口,回归住房本质
对于百姓而言,能够解决“刚需”群体的居住权问题,不一定居者有其屋,但要保障绝大多数人有房住,能够实现租房与购房享受同样权益和资源,也就是坊间常说的“以5000元的租金享受800万元的学区房”,能够以“租售同权”为突破口,依序解决户籍背后有悖于公民迁徙权的问题。对于政府而言,能够发展住房租赁市场盘活存量房,遏制房价上涨,符合大部分老百姓的权益诉求,真正逐步实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,回归房屋本质属性。
如何盘活存量房,实现“租售同权”
国务院、住房和城乡建设部都曾发文鼓励房企自持租赁住宅。目前,上海有两宗地块出让,只租不售。经相关权威机构测算,超大城市租赁住宅的年租金回报率只有2%左右,甚至低于3个月理财产品收益率,显然完全无法覆盖建设资金成本。明知不能赚钱,为什么房地产企业依然热衷于参与自持租赁用地的竞争?其实这不是什么热衷,显然是被动参与,因为房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的房地产市场。
以上海为例,两宗只租不售的地块,一宗位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5万元/平方米,可建建筑面积约13万元/平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米。另一宗地块位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85万元/平方米,可建建筑面积7.13万元/平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。项目建成后至少提供1897套租赁住房房源,两宗土地上所建物业严格按照“只租不售”模式管理。
近日,上海市规划和国土资源局在其官网挂牌出让这两宗地块时,许多大型开发商都表现出了拿地的热情,最终竞得两宗地块的均为国有企业。有消息指出,虽然有超过30家房地产企业提交了竞买申请书,但两宗地块却各自只有1家企业提交竞买保证金。
自持物业租赁,可否实行税收减免
如果能对房地产企业的“只租不售”模式实行相应的税收减免优惠政策,能够促进企业在“只租不售”模式上的参与度。如此一来,地产市场活跃了,成交增加了,税收的总量也自然随之增长。
目前多地政府要求房地产开发企业必须按比例自持物业用于出租,房地产开发企业自持物业从出售转向出租,从土豪转向收租婆,不赚快钱、大钱,改收慢钱、小钱。如何摊薄成本至关重要。
近日,广州市政府办公厅发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,其第三条中明确要求落实出租住房税收优惠政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对于房地产开发企业自持物业住房出租,是否可参照个人出租住房出台相应的税收优惠,因为在细水长流的租金收入模式下,税收减免将成为降低成本的重要手段。
对个人出租房屋应加强税收征管
目前的个人出租市场非常活跃并且有明显上升趋势。在“租售同权”的政策利好下,有大量个人存量房进入租赁市场。但是由于大部分是个人对个人的租赁并不开具发票,给税收征管带来很大困难。
综上所述,个人出租房屋的税务处理如下:
1.营改增后对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
例如,个人出租住房,取得租金收入为4.2万元(含税),换算不含税价=4.2÷(1+5%)=4(万元),应缴纳增值税=4×5%=0.2(万元),减按1.5%缴纳增值税,即0.06万元。
2.其他个人(自然人)采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例如,个人出租不动产一次性取得2年租金24万元,平摊到租赁期间,平均每月租金1万元(小于3万元),可以享受免征增值税的优惠政策。
3.对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。
对个人出租住房取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税,每次取得租赁收入(不含增值税),扣除相关税费、修缮费后不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。
4.城镇土地使用税、房产税和印花税等税费也各有优惠。
对于个人出租住房的行为及其签订的合同:
1.免征城镇土地使用税;
2.房产税减按4%征收;
3.免征印花税。
“租售同权”从本质上体现的是公平,利用税收杠杆鼓励和刺激租赁市场,让税务成本在企业总成本之中占到合理的比例。同时,“租售同权”最终造福的是普通百姓,如何优化设计房屋租赁双方的税收政策,切实给百姓带来生活和经济上的实惠,也是值得我们去探索的。
以“租售同权”为突破口,回归住房本质
对于百姓而言,能够解决“刚需”群体的居住权问题,不一定居者有其屋,但要保障绝大多数人有房住,能够实现租房与购房享受同样权益和资源,也就是坊间常说的“以5000元的租金享受800万元的学区房”,能够以“租售同权”为突破口,依序解决户籍背后有悖于公民迁徙权的问题。对于政府而言,能够发展住房租赁市场盘活存量房,遏制房价上涨,符合大部分老百姓的权益诉求,真正逐步实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,回归房屋本质属性。
如何盘活存量房,实现“租售同权”
国务院、住房和城乡建设部都曾发文鼓励房企自持租赁住宅。目前,上海有两宗地块出让,只租不售。经相关权威机构测算,超大城市租赁住宅的年租金回报率只有2%左右,甚至低于3个月理财产品收益率,显然完全无法覆盖建设资金成本。明知不能赚钱,为什么房地产企业依然热衷于参与自持租赁用地的竞争?其实这不是什么热衷,显然是被动参与,因为房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的房地产市场。
以上海为例,两宗只租不售的地块,一宗位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5万元/平方米,可建建筑面积约13万元/平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米。另一宗地块位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85万元/平方米,可建建筑面积7.13万元/平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。项目建成后至少提供1897套租赁住房房源,两宗土地上所建物业严格按照“只租不售”模式管理。
近日,上海市规划和国土资源局在其官网挂牌出让这两宗地块时,许多大型开发商都表现出了拿地的热情,最终竞得两宗地块的均为国有企业。有消息指出,虽然有超过30家房地产企业提交了竞买申请书,但两宗地块却各自只有1家企业提交竞买保证金。
自持物业租赁,可否实行税收减免
如果能对房地产企业的“只租不售”模式实行相应的税收减免优惠政策,能够促进企业在“只租不售”模式上的参与度。如此一来,地产市场活跃了,成交增加了,税收的总量也自然随之增长。
目前多地政府要求房地产开发企业必须按比例自持物业用于出租,房地产开发企业自持物业从出售转向出租,从土豪转向收租婆,不赚快钱、大钱,改收慢钱、小钱。如何摊薄成本至关重要。
近日,广州市政府办公厅发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,其第三条中明确要求落实出租住房税收优惠政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对于房地产开发企业自持物业住房出租,是否可参照个人出租住房出台相应的税收优惠,因为在细水长流的租金收入模式下,税收减免将成为降低成本的重要手段。
对个人出租房屋应加强税收征管
目前的个人出租市场非常活跃并且有明显上升趋势。在“租售同权”的政策利好下,有大量个人存量房进入租赁市场。但是由于大部分是个人对个人的租赁并不开具发票,给税收征管带来很大困难。
综上所述,个人出租房屋的税务处理如下:
1.营改增后对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
例如,个人出租住房,取得租金收入为4.2万元(含税),换算不含税价=4.2÷(1+5%)=4(万元),应缴纳增值税=4×5%=0.2(万元),减按1.5%缴纳增值税,即0.06万元。
2.其他个人(自然人)采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例如,个人出租不动产一次性取得2年租金24万元,平摊到租赁期间,平均每月租金1万元(小于3万元),可以享受免征增值税的优惠政策。
3.对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。
对个人出租住房取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税,每次取得租赁收入(不含增值税),扣除相关税费、修缮费后不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。
4.城镇土地使用税、房产税和印花税等税费也各有优惠。
对于个人出租住房的行为及其签订的合同:
1.免征城镇土地使用税;
2.房产税减按4%征收;
3.免征印花税。
“租售同权”从本质上体现的是公平,利用税收杠杆鼓励和刺激租赁市场,让税务成本在企业总成本之中占到合理的比例。同时,“租售同权”最终造福的是普通百姓,如何优化设计房屋租赁双方的税收政策,切实给百姓带来生活和经济上的实惠,也是值得我们去探索的。