纳税筹划
纳税筹划
分次转让股权 土地增值税如何缴纳
发文文号：[0]0号 发文单位： 时间:2017-09-14 09:35:36 点击:
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以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费，因为房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税，只是纳税的递延和转移，并不能从真正意义上降低交易的整体税负。我们认为，政策的适用有时像是一把“双刃剑”，需要当事各方综合考虑多重因素。
案例情况
鉴于股权转让具有递延纳税时间等特点，越来越多企业选择围绕股权转让进行税收策划。像房地产交易这样涉及巨额资金的行为，更成为相关企业的关注重点。
F公司是房地产开发公司，为A公司全资控股子公司，实收资本5000万元，2016年1月支付土地出让金3000万元取得某宗地使用权，2016年3月取得《建筑工程施工许可证》，注明开工日期为2016年3月15日。该公司拟投资6000万元开发非普通住宅项目，2016年F公司投入该项目开发成本1500万元，发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力继续开发，欲将该在建项目以总价8500万元（不含增值税，增值税另计）转让给B公司，公司无其他经营业务。F公司为避免缴纳不动产转让环节的土地增值税，要求以股权转让方式转让该项目。
筹划方案：“两步走”完成项目转让
第一步：A公司将其股份的90%转让给B公司，10%转让给C公司；
第二步：C公司将其取得的10%股份转让给B公司，整个交易完成后，B公司成了该房地产公司全资控股母公司，完成了项目主体实质上的转移。
F公司通过上述税收策划真的可以达到节税的目的吗？本文对该种策划方式与直接转让不动产项目的税负进行测算分析（两家企业所得税税率均为25%）。
政策分析
案例中，鉴于城建税及教育费附加等附加税费占比较小，故在分析中略去相关附加税费，以分析土地增值税等主要税种为主。此外，因该项目于2016年3月取得《建筑工程施工许可证》，注明开工日期为2016年3月15日，根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，该项目属于老项目，交易完成后的增值税缴纳方法仍可选择简易征收方式。
如果F公司按照实质目的通过一般交易方式转让不动产项目，则需要在转让时缴纳土地增值税。但如果通过税收策划，以股权转让的方式，达到转让不动产的目的，是否需要缴纳土地增值税，尚存在理论上的分歧。针对通过股权转让规避土地增值税的做法，根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
根据国家税务总局文件精神，主要是基于实质重于形式的原则，采取税收穿透的方式规避。但对于该文件的执行效力，现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。首先，笔者认为该文件作为国家税务总局发布的规范性文件，具有法定效力；其次，该批复仅是针对广西地税个案请示的批复，并未给出普遍适用的标准；最后，回复针对的是一次性转让100%的股权，并不包括转让比例未达到100%或分次转让的情形。
因此，就本案例而言，通过股权转让，F公司的法人财产权没有发生任何变化，仅是投资方发生了变更，也没有发生不动产产权的转移，因此，不属于土地增值税的征税范围。
税负分析
（一）交易环节的税负测算
1.股权转让方式下：
A公司应缴纳的企业所得税＝（8500－5000）×25%＝875（万元）。
2.房地产直接转让方式下：
B公司应缴纳的契税＝8500×3%＝255（万元）；
F公司应缴纳的增值税（简易征收）＝8500×5%＝425（万元）；
土地增值税＝2650×30%＝795（万元），其中：扣除项目＝（3000＋1500）×130%＝5850（万元），增值额＝8500－5850＝2650（万元），增值率＝2650÷5850＝45.3%.
企业所得税＝（8500－5000－795）×25%＝676（万元）。
最终，F公司税负的承担者为母公司A.
从以上计算可知，在房产转让环节，股权转让方式确实可以少缴纳税金，但后续环节如何处理？
（二）后续开发销售的应纳税额
房地产企业后续经营过程中，税负必然会进行流转。设定B公司受让后投入7500万元继续修建，发生期间费用800万元。销售收入26000万元（不含增值税），均为非普通住宅项目收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时，应纳税额情况如下：
增值税（简易征收）＝26000×5%＝1300（万元）；
土地增值税＝10400×40%－15600×5%＝4160－780＝3380（万元），其中：扣除项目＝（3000＋1500＋7500）×130%＝15600（万元），增值额＝26000－15600＝10400（万元），增值率＝10400÷15600＝66.7%.
企业所得税＝9320×25%＝2330（万元）。
税款合计7010万元，以F公司为纳税主体，最终承担者为母公司B.
2.当上个环节以直接转让方式进行时，应纳税额情况如下：
增值税（简易征收）＝（26000－8500）×5%＝875（万元）；
土地增值税＝4868.5×30%＝1461（万元），其中：扣除项目（8500＋255＋7500）×130%＝21131.5（万元），增值额＝26000－21131.5＝4868.5（万元），增值率＝4868.5÷21131.5＝23%；
企业所得税＝（26000－8500－255－7500－800－1461）×25%＝1871（万元）。
税款合计4207万元，纳税主体为B公司。
结论
综合以上环节，以股权转让方式进行交易，前后共产生税款7885万元（A公司承担875万元、B公司承担7010万元）；以直接转让方式交易，前后共产生税款6358万元（A公司承担1896万元、B公司承担4462万元）。其中，采用股权转让方式要比直接转让方式多缴纳1527万元税款，纳税差额主要产生于土地增值税环节，差额为1124万元。两种不同转让方式会导致税负在A、B公司之间发生转移。
案例情况
鉴于股权转让具有递延纳税时间等特点，越来越多企业选择围绕股权转让进行税收策划。像房地产交易这样涉及巨额资金的行为，更成为相关企业的关注重点。
F公司是房地产开发公司，为A公司全资控股子公司，实收资本5000万元，2016年1月支付土地出让金3000万元取得某宗地使用权，2016年3月取得《建筑工程施工许可证》，注明开工日期为2016年3月15日。该公司拟投资6000万元开发非普通住宅项目，2016年F公司投入该项目开发成本1500万元，发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力继续开发，欲将该在建项目以总价8500万元（不含增值税，增值税另计）转让给B公司，公司无其他经营业务。F公司为避免缴纳不动产转让环节的土地增值税，要求以股权转让方式转让该项目。
筹划方案：“两步走”完成项目转让
第一步：A公司将其股份的90%转让给B公司，10%转让给C公司；
第二步：C公司将其取得的10%股份转让给B公司，整个交易完成后，B公司成了该房地产公司全资控股母公司，完成了项目主体实质上的转移。
F公司通过上述税收策划真的可以达到节税的目的吗？本文对该种策划方式与直接转让不动产项目的税负进行测算分析（两家企业所得税税率均为25%）。
政策分析
案例中，鉴于城建税及教育费附加等附加税费占比较小，故在分析中略去相关附加税费，以分析土地增值税等主要税种为主。此外，因该项目于2016年3月取得《建筑工程施工许可证》，注明开工日期为2016年3月15日，根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，该项目属于老项目，交易完成后的增值税缴纳方法仍可选择简易征收方式。
如果F公司按照实质目的通过一般交易方式转让不动产项目，则需要在转让时缴纳土地增值税。但如果通过税收策划，以股权转让的方式，达到转让不动产的目的，是否需要缴纳土地增值税，尚存在理论上的分歧。针对通过股权转让规避土地增值税的做法，根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
根据国家税务总局文件精神，主要是基于实质重于形式的原则，采取税收穿透的方式规避。但对于该文件的执行效力，现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。首先，笔者认为该文件作为国家税务总局发布的规范性文件，具有法定效力；其次，该批复仅是针对广西地税个案请示的批复，并未给出普遍适用的标准；最后，回复针对的是一次性转让100%的股权，并不包括转让比例未达到100%或分次转让的情形。
因此，就本案例而言，通过股权转让，F公司的法人财产权没有发生任何变化，仅是投资方发生了变更，也没有发生不动产产权的转移，因此，不属于土地增值税的征税范围。
税负分析
（一）交易环节的税负测算
1.股权转让方式下：
A公司应缴纳的企业所得税＝（8500－5000）×25%＝875（万元）。
2.房地产直接转让方式下：
B公司应缴纳的契税＝8500×3%＝255（万元）；
F公司应缴纳的增值税（简易征收）＝8500×5%＝425（万元）；
土地增值税＝2650×30%＝795（万元），其中：扣除项目＝（3000＋1500）×130%＝5850（万元），增值额＝8500－5850＝2650（万元），增值率＝2650÷5850＝45.3%.
企业所得税＝（8500－5000－795）×25%＝676（万元）。
最终，F公司税负的承担者为母公司A.
从以上计算可知，在房产转让环节，股权转让方式确实可以少缴纳税金，但后续环节如何处理？
（二）后续开发销售的应纳税额
房地产企业后续经营过程中，税负必然会进行流转。设定B公司受让后投入7500万元继续修建，发生期间费用800万元。销售收入26000万元（不含增值税），均为非普通住宅项目收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时，应纳税额情况如下：
增值税（简易征收）＝26000×5%＝1300（万元）；
土地增值税＝10400×40%－15600×5%＝4160－780＝3380（万元），其中：扣除项目＝（3000＋1500＋7500）×130%＝15600（万元），增值额＝26000－15600＝10400（万元），增值率＝10400÷15600＝66.7%.
企业所得税＝9320×25%＝2330（万元）。
税款合计7010万元，以F公司为纳税主体，最终承担者为母公司B.
2.当上个环节以直接转让方式进行时，应纳税额情况如下：
增值税（简易征收）＝（26000－8500）×5%＝875（万元）；
土地增值税＝4868.5×30%＝1461（万元），其中：扣除项目（8500＋255＋7500）×130%＝21131.5（万元），增值额＝26000－21131.5＝4868.5（万元），增值率＝4868.5÷21131.5＝23%；
企业所得税＝（26000－8500－255－7500－800－1461）×25%＝1871（万元）。
税款合计4207万元，纳税主体为B公司。
结论
综合以上环节，以股权转让方式进行交易，前后共产生税款7885万元（A公司承担875万元、B公司承担7010万元）；以直接转让方式交易，前后共产生税款6358万元（A公司承担1896万元、B公司承担4462万元）。其中，采用股权转让方式要比直接转让方式多缴纳1527万元税款，纳税差额主要产生于土地增值税环节，差额为1124万元。两种不同转让方式会导致税负在A、B公司之间发生转移。
