纳税筹划
纳税筹划
开发商未经许可代收契税有风险
发文文号：[0]0号 发文单位： 时间:2017-08-03 15:34:22 点击:
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商品房作为一种特殊商品，其项目建设周期较长，所需资金量较大，涉及的产权手续繁杂，房地产开发商把代收业主购房契税作为行业惯例，虽然看似方便了购房业主办证，但是这一惯例却存在潜在的税务风险。
契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，根据当事人双方签订的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向土地房屋的承受人征收的一种税。契税作为一种财产行为税，其纳税人为不动产的承受者，纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者是纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。目前房地产开发商未取得许可代收契税，其风险主要表现在三个方面。
风险一：代征手续不合法
不少房地产开发商在代收契税的潜规则影响下，在并未取得税务机关委托代征许可时代收契税，直接违反了《税收征收管理法》第二十九条的规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动，否则，将承担《税收征管法》规定的法律责任。
风险二：纳税人与法律规定不一致
因房地产开发商并不是法律意义上的契税纳税人，税务机关向房地产开发商追缴税款，与法无据，相应的执法文书无法向其送达，追征程序无法履行，即便是双方达成一致，可以从房地产开发商处追缴税款，假如房地产开发商挪用了税款，导致无法及时清缴税款，那么税务人员也应承担相应的失职、渎职风险。
风险三：买卖双方信息不对称
由于房地产开发商代收契税的主要理由是为购房者办理房产证、土地证，至于契税是否应该由房地产开发商代收，代收的税率执行的正确与否，代收后房地产开发商是否缴入税务机关，房地产开发商是否已经到房管、土地部门履行办证手续，这些信息购房者并不能够及时掌握。假如涉及违规代征情形，税务机关在向房地产开发商追缴无果的情况下，只有依法向纳税人即购房者追缴税款。那么，购房者势必处于重复纳税的尴尬境地。
笔者认为，房地产开发商明知未取得许可的仍代收业主购房契税是违法的，却在很长时间里作为行业惯例违规代收契税，无非是房产证办理限制、利益驱使和购房业主缺乏维权意识等因素造成的。
因素一：现行管理制度约束条件下，购房者通过房地产开发商办理房产证实属无奈选择。从房管部门对“一手房”办证的流程来看，取得土地（土地证）——开发商品房（取得预售证）——初始登记——售楼（与购房者签订合同）——缴纳税（契税）费款（取得发票）——办理房产证。前期立项、土地规划等手续是以房地产开发商名义办理的，而在办理房产证时，房管部门要求提供除了购房合同、完税发票外，还需要提供买卖双方身份证明、初始房产证以及房地产开发商的授权委托书，来确定双方买卖的真实意愿。然而在实际操作中，房管部门为了减少工作量、简化办理手续，对“一手房”办证形成只对房地产开发商不对个人的“不成文规矩”。同时在买卖双方中购房者处于弱势地位，要从房地产开发商处获得开发商的身份证明以及“大房产证”。因此，绝大多数购房者都选择在签订合同、缴纳购房款时，将契税交给了房地产开发商代为缴税。
因素二：房地产开发商受利益驱使，以代收契税的名义，缓解自身资金压力。由于商品房开发属于资金密集型行业，从取得土地到开发建设，所需的开发资金体量庞大。所以不少房地产开发商直接打起了违规代收契税的主意，明知是为购房者办证代收的契税，又不及时解缴税务机关，却将代收的契税挪作他用，直接用以自身资金周转，成为房地产开发商的无息贷款，甚至造成国家税收和购房者的利益受损。
因素三：购房者缺乏税法常识和自身维权的意识。有相当一部分购房者不了解办证程序，也不知晓契税税率、纳税义务发生时间等政策，更不明白代征契税必须由税务机关授权委托代征，加之房地产开发商又以方便业主为由代收契税，多数购房者也觉得自己办证麻烦，还是直接将契税交给房地产开发商代为缴税办证好。
笔者认为，目前房地产开发商违规代收契税极易造成买卖双方的矛盾，也容易产生税收征管风险。因此，税务机关必须采取相应措施。
建议
1.进一步完善法律法规和管理制度，杜绝房地产开发商未经许可代收契税。虽然《税收征收管理法》第七十八条规定，未经税务机关依法委托代征税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但是，怎样执行行政处分或行政处罚并未规定，例如有违规代征，怎么罚，罚多少，并无具体标准，实际操作起来十分困难。因此，要进一步明确处分或处罚标准，以便于对违规代征行为执行处罚，遏制房地产开发商违规代征行为。同时，完善代征管理制度，对经营具有一定规模、诚信度高的纳税人依法授权其代征所开发楼盘的契税，未经授权的一律不允许代收契税，最大限度减少代征的税收风险。
2.进一步完善“先税后证”控管办法。由省级人民政府确定将房管部门和土地管理部门作为契税的委托代征单位。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二十条规定，征收机关可以根据需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区和直辖市人民政府确定。
3.进一步加强税收政策宣传。税务机关要充分利用网络、媒体以及每年的房地产交易会等平台，加强对契税征收的政策宣传，让每个购房者在房屋买卖活动中，及时了解契税纳税环节、纳税义务发生时间、税率、如何缴纳等政策。
契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，根据当事人双方签订的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向土地房屋的承受人征收的一种税。契税作为一种财产行为税，其纳税人为不动产的承受者，纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者是纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。目前房地产开发商未取得许可代收契税，其风险主要表现在三个方面。
风险一：代征手续不合法
不少房地产开发商在代收契税的潜规则影响下，在并未取得税务机关委托代征许可时代收契税，直接违反了《税收征收管理法》第二十九条的规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动，否则，将承担《税收征管法》规定的法律责任。
风险二：纳税人与法律规定不一致
因房地产开发商并不是法律意义上的契税纳税人，税务机关向房地产开发商追缴税款，与法无据，相应的执法文书无法向其送达，追征程序无法履行，即便是双方达成一致，可以从房地产开发商处追缴税款，假如房地产开发商挪用了税款，导致无法及时清缴税款，那么税务人员也应承担相应的失职、渎职风险。
风险三：买卖双方信息不对称
由于房地产开发商代收契税的主要理由是为购房者办理房产证、土地证，至于契税是否应该由房地产开发商代收，代收的税率执行的正确与否，代收后房地产开发商是否缴入税务机关，房地产开发商是否已经到房管、土地部门履行办证手续，这些信息购房者并不能够及时掌握。假如涉及违规代征情形，税务机关在向房地产开发商追缴无果的情况下，只有依法向纳税人即购房者追缴税款。那么，购房者势必处于重复纳税的尴尬境地。
笔者认为，房地产开发商明知未取得许可的仍代收业主购房契税是违法的，却在很长时间里作为行业惯例违规代收契税，无非是房产证办理限制、利益驱使和购房业主缺乏维权意识等因素造成的。
因素一：现行管理制度约束条件下，购房者通过房地产开发商办理房产证实属无奈选择。从房管部门对“一手房”办证的流程来看，取得土地（土地证）——开发商品房（取得预售证）——初始登记——售楼（与购房者签订合同）——缴纳税（契税）费款（取得发票）——办理房产证。前期立项、土地规划等手续是以房地产开发商名义办理的，而在办理房产证时，房管部门要求提供除了购房合同、完税发票外，还需要提供买卖双方身份证明、初始房产证以及房地产开发商的授权委托书，来确定双方买卖的真实意愿。然而在实际操作中，房管部门为了减少工作量、简化办理手续，对“一手房”办证形成只对房地产开发商不对个人的“不成文规矩”。同时在买卖双方中购房者处于弱势地位，要从房地产开发商处获得开发商的身份证明以及“大房产证”。因此，绝大多数购房者都选择在签订合同、缴纳购房款时，将契税交给了房地产开发商代为缴税。
因素二：房地产开发商受利益驱使，以代收契税的名义，缓解自身资金压力。由于商品房开发属于资金密集型行业，从取得土地到开发建设，所需的开发资金体量庞大。所以不少房地产开发商直接打起了违规代收契税的主意，明知是为购房者办证代收的契税，又不及时解缴税务机关，却将代收的契税挪作他用，直接用以自身资金周转，成为房地产开发商的无息贷款，甚至造成国家税收和购房者的利益受损。
因素三：购房者缺乏税法常识和自身维权的意识。有相当一部分购房者不了解办证程序，也不知晓契税税率、纳税义务发生时间等政策，更不明白代征契税必须由税务机关授权委托代征，加之房地产开发商又以方便业主为由代收契税，多数购房者也觉得自己办证麻烦，还是直接将契税交给房地产开发商代为缴税办证好。
笔者认为，目前房地产开发商违规代收契税极易造成买卖双方的矛盾，也容易产生税收征管风险。因此，税务机关必须采取相应措施。
建议
1.进一步完善法律法规和管理制度，杜绝房地产开发商未经许可代收契税。虽然《税收征收管理法》第七十八条规定，未经税务机关依法委托代征税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但是，怎样执行行政处分或行政处罚并未规定，例如有违规代征，怎么罚，罚多少，并无具体标准，实际操作起来十分困难。因此，要进一步明确处分或处罚标准，以便于对违规代征行为执行处罚，遏制房地产开发商违规代征行为。同时，完善代征管理制度，对经营具有一定规模、诚信度高的纳税人依法授权其代征所开发楼盘的契税，未经授权的一律不允许代收契税，最大限度减少代征的税收风险。
2.进一步完善“先税后证”控管办法。由省级人民政府确定将房管部门和土地管理部门作为契税的委托代征单位。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二十条规定，征收机关可以根据需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区和直辖市人民政府确定。
3.进一步加强税收政策宣传。税务机关要充分利用网络、媒体以及每年的房地产交易会等平台，加强对契税征收的政策宣传，让每个购房者在房屋买卖活动中，及时了解契税纳税环节、纳税义务发生时间、税率、如何缴纳等政策。
