房地产纳税审核之三——如何审核房地产开发企业的合同

发文文号：[0]0号 发文单位： 时间:2007-11-19 10:45:11    点击: 483

在税收审核中，房地产开发企业的合同是作为一种辅助凭证存在的。一般地讲，一项较大的成本或费用项目支出都应签有正式的合同，除了一些很大的施工合同因为工程预算的误差而稍有出入外，合同的金额应与最终支付的金额（发票的金额）完全一致。
　　房地产开发企业一般涉及以下各种合同。商品房销售合同或预售合同，购销双方持有文本应分别贴有印花税票；建筑施工合同，劳务双方持有文本应分别贴有印花税票；房屋拆迁补偿协议，不在印花税规定的应税凭证范围之内，不用贴印花税票；土地出让合同，可以不贴印花税票；勘察设计合同，双方贴用印花税票；工程监理合同，双方贴用印花税票；咨询合同，不用贴印花税票；借款合同，借贷双方所持文本应分别贴用印花税票；各种类型的委托协议；其他类型的合同。
　　一般地讲，进行税收审核并不需要对合同的所有内容进行了解而只需关注其中与税收相关的条款即可。
　　1、合同的标的金额
　　从财务核算角度看，合同标的金额就应当是将来应计入收入或成本费用的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的收取或支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额（企业开出发票和收到发票的金额）为准。以成本项目为例，应该有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额就基本失去了确认的可能。
　　2、合同约定的付款方式
　　从税法角度看，付款方式可以确认收入和成本的时间。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对企业收入的确认基本是按照双方的付款方式来进行规定的。在一次性付款、分期付款和银行按揭等付款方式下，企业确认收入的时间有很大区别，这体现了税法对于合同的认可和尊重。从另一角度讲，合同也是税法确认收入的合理依据。
　　3、相关的约定事项
　　合同中的一些约定事项可以验证成本、费用支出是否合理，比如建筑施工合同约定的承包方式，就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在实际审核过程中，仍有在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时的材料费虽然取得了相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，因而不能计入开发成本总额。还有，一些企业在合同未约定相关条款的情况下大量支付工地工程用电支出，就可以被认为是一种与企业无关的支出而不能计入开发成本总额。处理原则是：如果合同明确约定工程电费由开发商承担，相当于主合同标的额并不包括这部分支出，实际支出的电费可以计入开发成本；如果合同约定工程电费由施工方承担或合同对此无约定条款，则均应视为由施工方承担，开发商不得再列支电费支出。以此类推，一切与工程施工有关但却单独由开发商支出的成本费用项目均应适用这一原则。
　　4、签约的时间
　　在特定的情况下，合同的签署时间有可能直接影响税款的计算，这主要涉及一些减免税政策的实施和截止时间。比如土地增值税就有“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的规定（此项政策的最终优惠时间已延长到2000年底）。这时，合同签署的时间即成为一种决定性因素。房地产开发合同、立项批文或土地出让合同的签署时间，可以决定其是否可以享受这项政策。在确定可以享受优惠政策的前提下，商品房销售合同的签署时间将成为一个划分是否可以减免税的实质性界限。也就是说，签署于2000年12月31日前后的合同收入，在纳税问题上将出现两种截然不同的结果，前者免税，而后者则要全部计入收入总额纳税。

 

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