“大连市注册税务师协会《关于开展土地增值税清算鉴证的业务规范》已经成文，目前正在会签当中，不久将正式出台。7月11日，协会还举办了涉税鉴证培训班，对大连市税务中介机构开展培训。”大连市注册税务师协会副秘书长曲军介绍。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）允许税务中介机构介入土地增值税清算，引起了注册税务师协会和不少税务中介机构的关注。大连市注税协专门制定了税务中介机构开展土地增值税清算鉴证的业务规范，对鉴证的内容、要点、工作程序和自律要求作了规范。
《规范》保证鉴证业务规范开展
曲军表示：“由于土地增值税清算鉴证业务是一项全新的业务，尽管注册税务师协会过去组织开展过弥补亏损和财产损失的核算鉴证业务，取得了一些经验，但与弥补亏损和财产损失的核算鉴证业务相比，土地增值税清算鉴证业务要复杂得多。协会有责任推动这项业务的开展，及时为税务师事务所提供指导和规范。为此，协会根据国税发[2006]187号文件要求，着手研究如何对鉴证业务进行规范。”
据介绍，《规范》涉及鉴证机构资质、鉴证内容、鉴证要点、工作程序、执业规范和自律要求等五项内容。《规范》规定，凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，并经过年检合格并公示的税务中介机构，均可从事土地增值税清算鉴证工作。鉴证内容包括：审核清算项目的基础资料，项目的销售收入和视同销售收入，项目的开发成本和开发费用，项目的已售、未售开发产品的建筑面积，项目的开发成本和费用分摊的合理性，项目应缴（补、退）土地增值税额等。
对于鉴证要点，《规范》作出了具体明确。审核清算项目的基础资料，包括土地使用权证复印件和支付出让金凭证、开发项目申请立项的有关文件、预征土地增值税完税凭证复印件、财务会计报表和主管税务机关要求的其他资料；审核开发项目是否符合土地增值税清算条件，实施实物抽查；审核不同预征率的开发项目是否分开核算，是否按不同的销售方式确定销售收入；审核已售完工开发产品是否全部确认收入，视同销售开发产品的核算和收入确认是否正确完整；审核转让房地产收入总额的会计记录是否完整、准确，是否按规定确认收入的实现；通过对委托人开发成本报表资料的核对、分析，确定重点审核领域和开展风险评估；审核开发成本的扣除项目是否正确合理；审核开发间接费的归集是否符合核算内容的规定；审核综合费用和公共成本的分摊是否合理；审核在开发成本中列支的利息费用是否符合税收规定；审核滚动开发和同时开发多个项目的，其开发成本的分摊依据是否正确一致；审核完工产品计税成本的计算是否正确，有无预提费用和预估成本的现象；审核开发成本中取得的票据是否合法；审核关联方交易事项的计价是否合理；审核计算清算项目应缴（补、退）土地增值税额。
《规范》同时明确了鉴证的工作程序，税务师事务所与委托人签订出具《鉴证报告》的委托协议后，委派执业注册税务师制定房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作的工作计划；执业注册税务师具体实施房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作，规范制作工作底稿；税务师事务所对工作底稿和《鉴证报告》实行三级复核；税务师事务所按规范格式以正式文件出具《鉴证报告》，送交委托人，委托人签收报送主管税务机关；鉴证工作全部结束后，税务师事务所应于工作终了后20日内将鉴证总结报送到市注册税务师管理中心。
曲军说：“土地增值税清算鉴证业务不同于税务师事务所的其他代理业务，从性质上看，代理具有一般服务的性质，而鉴证的责任则更大，如果构成犯罪的，还将被移送司法机关依法追究刑事责任。为此，注税协对《规范》提出了关于行业自律的要求，以保证鉴证业务的规范开展，推进注册税务师整体行业的发展。”
中介介入清算鉴证实现“三赢”
“土地增值税清算鉴证工作是一项涉及面广、业务量大的工作，需要鉴证的项目多，且审核清算的内容复杂。如果仅仅依靠税务机关，一户一户去核实，不仅在人力、物力上难以保证，在时间上也难以完成，势必影响征管效率。如果交给税务中介机构，由专门的机构和专业的人士来完成，势必会大大减轻税务机关的工作量，提高征管质量和征管效率，而且由第三方专业的注册税务师出具鉴证，具有一定的专业优势，也有利于保证质量和加强监督。”大连市地税局有关负责人告诉记者。
一家房地产企业的会计说：“与其他税种相比，土地增值税的政策相对复杂，很多项目的认定比较繁琐，计算起来有一定难度，纳税人自身很难掌握。面对复杂的计算和认定，感到最为难的还是企业的会计。不说别的，土地增值税申报表的填写就很复杂，算不好，就会使企业承担涉税风险。现在，有中介机构给做鉴证，虽然会增加一些费用，但对于我们企业来说可避免出错，是好事。”
最近为两家企业着手做土地增值税清算鉴证工作的安顺税务师事务所的注册税务师王美华认为，房地产企业通常涉税额度很大，找中介给予鉴证并辅导，可以从很大程度上降低纳税风险。另外，税务中介机构从事土地增值税清算鉴证会很有市场，一方面，大连市注册税务师的整体水平从全国来讲是比较高的，税务中介机构已经全部市场化运作；另一方面，土地增值税操作复杂，注册税务师无论是在税收理论上还是实践经验上都比企业会计略高一筹，请税务师做鉴证可以起到较好的把关作用。
曲军告诉记者，中介机构介入土地增值税清算鉴证扩大了事务所与纳税人的接触面，在企业涉税业务得到规范的同时，有助于提高中介机构的地位和知名度。对税务机关来说，能够进一步规范征管，提高征管质量。因此，税务中介涉足土地增值税清算鉴证将实现“三赢”的局面。
税务中介面临新考验
对于税务中介机构来说，土地增值税清算鉴证工作无疑是其拓展业务、扩大影响的一个有利机遇，而由此引发的新问题也摆在税务中介面前。
王美华告诉记者：“有钱可赚，当然高兴。但由于土地增值税核算量大，涉及的成本费用资料也多，对中介机构和注册税务师的专业知识、职业道德、社会责任提出了考验，有的税务中介机构甚至不敢接这项业务。”
大连市地税局有关负责人对此也多少有一些担忧，他希望中介机构和注册税务师们能够履行职业道德，不弄虚作假，公正、公平地做好鉴证。
另外，鉴证费用问题也是税务机关和注税协担忧的一个问题，如果鉴证业务收费低，中介机构会考虑成本核算而不愿接这项业务；如果过高，企业承受不了，鉴证业务也难以开展下去。
曲军告诉记者，国税发[2006]187号文件出台后，有些税务中介机构很积极，打来电话咨询，但中介机构的资质、能力也是影响这项业务能否顺利开展的一个因素。尽管大连拥有50多家具备资质的税务师事务所，但有实力能够承担土地增值税清算鉴证业务的并不多，为此，注税协近期将着手组织对注册税务师进行培训，在普遍培养的基础上，重点对有实力、业务强的事务所加强指导，帮助他们掌握鉴证要点、程序和技巧。
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