税收政策指引（一）：土地增值税清算扣除项目分摊方法

发文文号：[0]0号 发文单位：佛山市地方税务局 时间:2012-09-05 11:15:03    点击: 950

    一、土地增值税清算时，扣除项目金额可以按照以下程序和方法计算分摊：
    （一）确定准予扣除的项目金额。扣除项目金额中首先要剔除按照土地增值税条例、实施细则及有关规定不能计入土地增值税扣除项目金额的部分。
    准予扣除的项目金额＝扣除项目金额－不得扣除的项目金额（成本费用）
    （二）确定清算项目应分摊的扣除项目金额。纳税人成片受让土地使用权后分项目、分期开发的，除了能够单独清晰归集到各个项目的成本费用外，属于各个项目共同的成本费用应在不同清算项目之间进行分摊。分摊方法如下：
    1、除本清算项目外，其他项目暂未开发的，其共同的成本费用即为取得成片土地使用权所支付的金额。分摊计算的权重为各项目可转让土地面积占总可转让土地面积的比例。可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
    本清算项目应分摊的共同的成本费用（土地价款）＝成片取得土地所支付的价款×本清算项目可转让土地面积÷总可转让土地面积
    2、多个项目同时开发，其共同的成本费用，包括土地价款、房地产开发成本和房地产开发费用中能够据实扣除的利息支出，按照清算项目的可售建筑面积占所有项目可售总建筑面积的比例进行合理分摊，计算确定清算项目应分摊的扣除金额。
    本清算项目应分摊的共同的成本费用＝多个项目共同的成本费用×本清算项目可售建筑面积÷多个项目可售总建筑面积
    3、确定清算项目准予扣除的项目金额。
    本清算项目准予扣除的项目金额＝该清算项目能够清晰归集的扣除项目＋该清算项目应分摊的共同的成本费用
    （三）确定清算项目已售建筑面积应分摊的扣除项目金额。清算项目准予扣除的项目金额需要在已售建筑面积和未售建筑面积之间进行合理分摊。分摊的权重为已售建筑面积占可售建筑面积的比例。即：
    已售建筑面积应分摊的扣除项目金额＝该清算项目准予扣除的目金额×已售建筑面积÷可售建筑面积
    二、清算项目中，对于不同类型的房地产开发产品（普通住宅、非普通住宅和非住宅项目等），应分别计算普通住宅的扣除项目金额和其他类型房地产开发产品（包括非普通住宅和非住宅项目）的扣除项目金额。原则上按以下程序和方法计算分摊：
    1、第一项扣除项目的分摊方法，即取得土地使用权所支付的金额的分摊方法，分摊权重为各类型房地产开发产品的建筑面积所占的比例。
    普通住宅应分摊的土地价款＝土地价款×已售普通住宅建筑面积÷已售建筑面积
    其他类型房地产开发产品应分摊的地价款＝土地价款×已售除普通住宅以外的开发产品的建筑面积÷已售建筑面积
    （或者：其他类型房地产开发产品应分摊的地价款＝土地价款－已售普通住宅应分摊的土地价款）
    2、第二项扣除项目的分摊方法，即对房地产开发成本的分摊方法，按照以下程序和方法确定：
    步骤一：确定住宅（包括普通住宅和非普通住宅）和非住宅项目扣除项目比例
    （1）非住宅的扣除项目比例＝（已售非住宅面积）÷（已售住宅面积＋已售非住宅面积）
    （2）住宅的扣除项目比例＝已售住宅面积÷（已售住宅面积＋已售非住宅面积）
    （或者住宅的扣除项目比例＝1－非住宅的扣除项目比例）
    步骤二：计算住宅和非住宅的房地产开发成本
    非住宅由于建筑成本的关系，允许其在房地产开发成本中的建筑安装工程费增加1.4的比例系数扣除，具体计算如下：
    非住宅的建筑安装工程费＝总建筑安装工程费×非住宅的扣除项目比例×1.4
    住宅的建筑安装工程费=总建筑安装工程费－非住宅的建筑安装工程费
    非住宅的房地产开发成本=（土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+基础设施费+公共配套设施费+开发间接费用）×非住宅的扣除项目比例+非住宅的建筑安装工程费
    住宅的房地产开发成本=总的房地产开发成本－非住宅的房地产开发成本
    注：非住宅系数1.4＝非住宅高4米÷住宅高2.8米（4米和2.8米主要是根据住宅和非住宅的平均层高确定）
    步骤三：确定普通住宅和非普通住宅的扣除比例
    在已确定住宅项目扣除比例的基础上，再进一步确定普通住宅和非普通住宅的扣除比例：
    （1）普通住宅的扣除项目比例＝住宅的扣除项目比例×[已售普通住宅面积÷（已售普通住宅面积＋已售非普通住宅面积）]
    （2）非普通住宅的扣除项目比例＝住宅的扣除项目比例×[已售非普通住宅面积÷（已售普通住宅面积＋已售非普通住宅面积）]
    （或者非普通住宅的扣除项目比例＝住宅的扣除项目比例－普通住宅的扣除项目比例）
    3、第三项扣除项目金额的分摊，即房地产开发费用的分摊方法，按照以下方法确定：
    （1）如果房地产开发费用中的利息支出采取据实扣除的方法，利息支出按照上述第2点房地产开发成本确定的分摊系数进行分摊；利息支出以外的其他房地产开发费用，按照上述第1点和第2点已经分摊确定的地价款和房地产开发成本之和的5％分别分摊计算普通住宅应分摊的其他房地产开发费用和其他房地产开发产品应分摊的其他房地产开发费用。
    普通住宅应分摊的利息支出＝据实扣除的利息支出×普通住宅的项目扣除比例
    普通住宅应分摊的其他房地产开发费用＝（普通住宅应分摊的土地价款＋普通住宅应分摊的房地产开发成本）×5％
    普通住宅应分摊的房地产开发费用＝普通住宅应分摊的利息支出＋普通住宅应分摊的其他房地产开发费用
    其他房地产开发产品应分摊的房地产开发费用＝房地产开发费用－普通住宅应分摊的房地产开发费用
   （2）如果利息支出没有采取据实扣除的方法，房地产开发费用统一按照10％比例扣除的方法确定时，可以直接按照上述第1点和第2点已经分摊计算确定的地价款和房地产开发成本之和的10％分别计算确定普通住宅和其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发费用。即：
    普通住宅应分摊的房地产开发费用＝（普通住宅应分摊的地价款＋普通住宅应分摊的房地产开发成本）×10％
    其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发费用＝（其他类型房地产开发产品应分摊的地价款＋其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发成本）×10％
    （或者：其他类型房地产开发产品＝房地产开发费用－普通住宅应分摊的房地产开发费用）
    4、第四项扣除项目金额，即与房地产转让有关的税金，不需要另外进行分摊（实际上是按照各类型房地产开发产品的销售收入比例分摊计算），分别按照普通住宅和其他类型房地产开发产品实际缴纳的有关税费确定。
    5、第五项扣除项目，即20％加计扣除项目也不需要另外进行分摊，可以直接分别按照上述方法已经计算确定的普通住宅和其他类型房地产开发产品应分摊的地价款和房地产开发成本之和的20%计算确定。
    普通住宅应分摊的20%加计扣除项目＝（普通住宅应分摊的地价款＋普通住宅应分摊的房地产开发成本）×20％
    其他类型房地产开发产品应分摊的20%加计扣除项目＝（其他类型房地产开发产品应分摊的地价款＋其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发成本）×20％
    （或者：其他类型房地产开发产品20%加计扣除项目＝20%加计扣除项目－普通住宅应分摊的20%加计扣除项目）

 
 

 

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