转发《关于确定土地增值税若干问题的批复》的通知

发文文号：佛地税发[1996]118号 发文单位： 时间:1996-04-06 16:15:00    点击: 795

各市，区地方税务局、市直各分局：
    现将佛山市人民政府《关于确定土地增值税若干问题的批复》（佛府函[1996]049号）转发给你们，并就有关政策问题明确如下：
    一、关于房地产开发费用扣除问题。财务费用中利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施为成本之和的5%计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本之和的10%计算扣除。
    二、根据省地方税务局粤地税发[1995]046号文规定（我局佛地税发[1995]062号文转发），对一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已安规定投入资金进行开发的，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。凡符合上述条件的房地产开发和转让项目，其预售房收入，可免征土地增值税，企业必须将项目有关的合同，立项批文及财务资料报税务机关审核办理有关免税手续。
    三、本通知从一九九六年七月一日起执行。
    附件：《关于确定土地增值税若干问题的批复》（佛府函[1996]049号）
                                      关于确定土地增值税若干问题的批复
    各地税局、财政局、建委、国土局：
    你们1995年10月25日《关于确定土地增值税若干问题的请示》（佛地税发[1995]190号）和12月18日《关于确定土地增值税若干问题的补充请示》（佛地税发[1995]213号）收悉。经研究，现就有关问题批复如下：
    （一）关于 房地产开发费用的计扣问题
    该费用的指与房地产开发项目的有关的销售费用、管理费用，财务费用。其计扣按《土地增值税暂行条例实施细则》的规定办理。即：其财务费用中利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额（包括有关的地价、税费和利息等为取得土地使用权需支付的全部费用，下同）和开发土地、新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地，新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。
    （二）关于土地增值税的征收问题
    1、除政府规定以优惠价格出售、解决市民居住困难的如微利房、解困房、安居工程等项目外，其项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入或项目全部销售完毕前取得的收入，按照销售写字楼、商铺、库房和普通标准住宅的1%的预征率、其他住宅3%的预征率，对从事房地产开发的企业实行预征土地增值税，待项目全部竣工或全部销售后计算，多退少补。
     2、对旧房交易部分按房产交易价格（如评估价高与交易价则按评估价）的0.5%-1%定率计征土地增值税，委托房产交易所在办理有关权证手续前代征；对转让土地使用权取得的收入按核定征收率3%征收土地增值税，委托国土部门在办理有关权证手续前代征。
     3、以上各征收率随我市房地产市场的变化及政策的变动，由地税等部门上报市政府批准而进行适当调整；对不纳入上述范围内的房地产经营收入，按《土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定据实征收土地增值税。
     （三）关于普通标准住宅与其他住宅的划分问题
    根据有关规定，结合我市实际，每套房建筑面积在130平方米以下，每平方米建造价与装修造价比例1：1以下的公寓式的商品住宅定为普通标准住宅，其他如别墅、山庄、渡假村等住宅定为其他住宅。
     （四）对以上规定，地税等部门还要制定具体的实施办办法，有关部门单位要积极配合，切实作好土地增值税在我市的征管工作。

 

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